Como saber se um loteamento é regularizado: checklist antes de comprar o lote

Comprar um lote é um investimento alto, muitas vezes o maior da vida de uma família. Por isso, antes de pensar no projeto da casa, é preciso ter certeza de uma coisa: o loteamento está regularizado? A boa notícia é que a conferência é simples, e você pode fazer boa parte dela sozinho.

Neste artigo, você vai ver o checklist para saber se um loteamento é regularizado, o que a lei diz e o que fazer se algo não bater. Ele faz parte do nosso guia completo de loteamento em Tatuí.

O que é um loteamento regularizado

Um loteamento regularizado é aquele que cumpriu as etapas exigidas pela Lei Federal 6.766/1979, a lei do parcelamento do solo urbano. Em resumo:

1. O projeto é aprovado pela prefeitura, que confere ruas, lotes, áreas verdes e infraestrutura.
2. Depois da aprovação, o loteador tem 180 dias para registrar o loteamento no Cartório de Registro de Imóveis, sob pena de a aprovação caducar (art. 18).
3. Com o registro, cada lote ganha a sua matrícula individual.

E o ponto mais importante para quem compra: o art. 37 da lei diz que "é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado". Ou seja, só se vende lote de loteamento registrado.

Checklist: o que conferir antes de comprar

1. Registro do loteamento no cartório

Pergunte ao vendedor o número do registro do loteamento e em qual Cartório de Registro de Imóveis ele foi feito. Com esse número, o cartório confirma se o loteamento existe oficialmente.

2. Matrícula do lote

Peça a certidão de matrícula do lote que você quer comprar. Você pode solicitar no cartório da cidade ou pelo portal oficial dos cartórios de registro de imóveis. Na certidão, confira:

• Se o lote está em nome do loteador ou do vendedor.
• Se a área e as medidas batem com o que foi apresentado.
• Se há ônus, como hipoteca, penhora ou alguma ação judicial.

3. Aprovação da prefeitura e cronograma de obras

O projeto aprovado deve ter um cronograma de obras de infraestrutura (ruas, água, esgoto, energia e drenagem). Pergunte o que já foi entregue, o que falta e qual o prazo. Visitar o loteamento ajuda a ver o andamento com os próprios olhos.

4. Contrato de compra e venda

O art. 26 da Lei 6.766 lista o que o compromisso de compra e venda precisa ter, entre outros itens:

• Nome e dados completos de quem compra e de quem vende.
• Nome do loteamento, número e data do registro.
• Descrição do lote: área, medidas e confrontações.
• Preço, prazo, forma e local de pagamento e o valor do sinal.
• Juros e multa por atraso, com cláusula penal limitada a 10% do débito.
• Quem paga os impostos e taxas do lote.
• As restrições urbanísticas do loteamento.

A Lei 13.786/2018 também passou a exigir um quadro-resumo no início do contrato, com as principais condições do negócio e as regras de desistência. Explicamos o distrato em detalhes em como comprar lote parcelado direto com a loteadora.

5. Situação da empresa loteadora

Pesquise o histórico da loteadora: outros empreendimentos entregues, tempo de mercado e reclamações em sites de defesa do consumidor. Uma empresa com obras entregues é um bom sinal.

6. Regras do residencial fechado

Em loteamento fechado, peça também o estatuto da associação ou a convenção, o regulamento de obras e o valor da taxa mensal. Veja os custos e regras desse formato em loteamento fechado em Tatuí: vale a pena?.

Documentos para pedir ao vendedor

Para facilitar, peça tudo de uma vez:

1. Certidão de matrícula atualizada do lote.
2. Número e data do registro do loteamento.
3. Decreto ou alvará de aprovação da prefeitura.
4. Cronograma de obras de infraestrutura.
5. Minuta do contrato com o quadro-resumo.
6. Em residencial fechado, estatuto e regulamento de obras.

Um loteador sério entrega esses documentos sem dificuldade. Se houver demora ou resistência, já é um sinal para redobrar a atenção.

Sinais de alerta

Desconfie quando:

• O vendedor não informa o número do registro ou da matrícula.
• O preço está muito abaixo dos lotes da mesma região.
• A venda é feita só com "contrato de gaveta" ou recibo, sem contrato completo.
• Pedem pagamento em dinheiro vivo ou em conta de pessoa física sem ligação com a empresa.
• Não há nenhuma obra de infraestrutura e nenhum cronograma.

Lotes muito baratos em áreas sem infraestrutura podem ser parcelamentos irregulares, que trazem risco de não conseguir escritura, ligação de água e energia ou aprovação para construir.

E se o loteamento não estiver registrado?

A lei protege o comprador. O art. 38 da Lei 6.766 prevê que, se o loteamento não estiver registrado ou regularmente executado, o comprador deve suspender o pagamento das parcelas restantes e notificar o loteador para corrigir a falta. Nesse caso, procure um advogado de confiança para orientar os próximos passos.

Custos da regularização do seu lote

Mesmo em um loteamento 100% regular, passar o lote para o seu nome tem custos: ITBI, escritura e registro em cartório. Eles variam conforme o valor do negócio e entram no orçamento junto com a entrada. Veja a lista completa em quanto custa um terreno em Tatuí.

Aberto, fechado ou bairro planejado: a regra é a mesma

Não importa o formato. Loteamento aberto, residencial fechado ou bairro planejado, todos precisam de aprovação da prefeitura e registro no cartório antes da venda dos lotes. O que muda no residencial fechado são as regras extras da associação, como taxa mensal, regulamento de obras e controle de acesso. Por isso, o checklist acima vale para qualquer lote que você for comprar, em Tatuí ou em outra cidade.

O papel do corretor

Um corretor credenciado no CRECI acompanha a compra do começo ao fim: confere a documentação, explica o contrato e tira dúvidas antes da assinatura. Na Casawebi, o corretor faz essa conferência junto com você.

Conclusão

Saber se um loteamento é regularizado é o primeiro passo para comprar com tranquilidade. Registro no cartório, matrícula limpa, aprovação da prefeitura, cronograma de obras e um contrato completo formam o checklist básico. Com ele em mãos, você compra com segurança e foca no que importa: o projeto da sua casa, que explicamos em como construir casa no lote. Ficou com dúvida? Fale com o corretor Ricardo Arantes.